6억 이하 25평 아파트는 무조건 사라는 이유 ‘부동산 전문가’ 말했다

부동산 시장에 제시된 새로운 법칙


부동산 시장에서의 레버리지 투자는 주로 부동산 가격 상승에 대한 확신을 바탕으로 이루어졌습니다. 그러나 정부의 개입으로 인해 상황은 변화하기 시작했습니다. 부동산 시장에는 양도소득세 및 종합부동산세 등 다양한 세금 부담이 늘어나고, 부동산 추가 구매를 위한 대출 조건도 엄격해졌습니다. 이러한 대출 규제는 세입자들이 전세금 대출을 받는 것조차 어렵게 만들었으며, 동시에 집주인들이 부동산 투자를 위해 전세금을 높이는 것을 억제하는 효과도 있었습니다.

정부는 2017년부터 연이어 부동산 투기 억제책을 시행해왔습니다. 이에는 대출 규제 강화, 투기지역 지정, 양도소득세 강화, 서울 및 경기 지역의 투기지역 선정 등이 포함되었습니다. 그럼에도 불구하고 부동산 시장은 여전히 급등하였고, 이에 대응하여 2018년에는 실질적인 부동산 가격 하락을 유도하기 위한 2018년 9.13대책을 발표하게 되었습니다.

이 대책의 핵심은 2017년 8.2대책 중 하나인 85㎡ 이하 아파트를 임대주택으로 등록할 경우 주어지던 다양한 세제 혜택을 제한하는 데 있었습니다. 이전에는 10년 이상 보유한 장기보유특별공제를 최대 70%까지 받을 수 있었지만, 9.13대책 이후에는 공시가격이 6억 원(수도권은 3억 원)을 초과하는 부동산의 경우 의무임대 기간을 채워도 해당 공제를 받을 수 없게 되었습니다. 또한, 양도소득세 100% 감면 조건에도 동일한 규정이 적용되었으며, 2019년 1월 1일 이후 취득한 주택은 양도소득세 공제 대상에서 제외되었습니다.

기존 부동산 시장의 상승 원동력


한국 부동산은 지난 몇 년간 놀랍도록 빠른 속도로 상승해왔습니다. 많은 사람들이 허리띠를 졸라매고 저축을 해도 부동산 시장의 상승 속도에 따라가기 어려운 상황이었습니다. 그러나 이러한 부동산 상승이 사실은 그 허리띠를 졸라맨 사람들 덕분에 가능했다는 주장도 있습니다. 많은 사람들이 집을 구입하기 위해 허리띠를 조이고 노력했지만, 결국 그것이 문제가 되었습니다.

과거에는 집 구매를 위한 최선의 전략은 월세에서 시작하는 것이었습니다. 자금이 부족한 젊은 세대들은 비싼 월세를 내면서도 꾸준히 저축을 하였습니다. 자금이 충분해지면 전세를 찾았습니다. 집주인으로부터 전세금을 빌려주는 대신 집주인의 집에서 거주하며 월 거주비를 크게 절약할 수 있었습니다.

하지만 부동산 시장은 이러한 전략을 기다려주지 않았습니다. 그리고 이러한 상승의 원인은 바로 세입자들의 저축과 전세금이었습니다. 이들의 자금은 집주인의 투자 자금이 되었으며, 이러한 방식이 유행함에 따라 레버리지 투자가 증가하였습니다. 이는 부동산 시장을 더욱 가열시키는 요인 중 하나였습니다.

‘투자’ 할 가치 있는 유일한 부동산

현재 상황에서는 공시지가 6억 원을 초과하는 85㎡ 이상의 아파트를 의무임대 기간 동안 10억 원까지 올라가더라도 실제로는 양도세로 6억 5000만 원을 내야 하는 상황입니다. 이에 따라 전문가들은 이미 중위 가격이 8억 원을 넘은 서울 부동산보다 비교적 저렴한 수도권 아파트에 주목하고 있습니다. 이들이 주목하는 아파트는 전용면적이 85㎡ 미만이지만, 공시가격은 6억 원 이하인 소형 아파트입니다.

이와 같은 수도권 아파트는 아직 세제 혜택을 받을 수 있으며, 가격이 낮은 만큼 대출 규제에도 투자금을 마련하기 쉽고, GTX 등의 수도권 개발 호재로 상승 여력이 있어 레버리지 투자가 가능합니다. 또한, 이런 소형 아파트들은 수도권의 기존 도시보다는 인접 지역의 신축 아파트가 많아 수도권 광역 분산화를 추진하는 정부의 의도에도 부합합니다. 이는 갑작스러운 정부 정책 변동으로 인한 피해 가능성이 낮다는 것을 의미합니다.

부동산 관련 각종 세금이 상승하는 상황에서는 종부세 등을 고려하면 집값이 올라도 손해를 볼 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다. 따라서 월세 인상이 어려운 상황에서 부동산으로 수익을 내는 방법은 세제 혜택을 어느 정도 받을 수 있는 전용 85㎡, 공시지가 6억 원 이하의 부동산에 투자하는 것이 전문가들의 의견입니다. 다만, 6억 원 이하의 아파트라 해도 공시지가 현실화를 고려할 때에는 투자에 조심해야 합니다. 경실련에 따르면 수도권 아파트에 적용된 공시지가는 실 매매가의 33%에 불과하며, 이는 정부가 발표한 64.8%의 절반 수준입니다. 한 전문가는 “공시지가 현실화가 어느 기준에 따르느냐에 따라 장기간 부동산에 돈이 묶이는 것 자체가 위험할 수 있다”고 말했습니다.

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